Safari Immobilier
Chasseur de biens
Safari Immobilier
Chasseur de biens
Petit Lexique Immobilier
Acheter un bien immobilier, est un acte de propriété. vous validez vos souhaits, selon des besoins et des envies ainsi que votre capacité financière avec ou sans prêt bancaire. Vous allez visiter des biens jusqu’à vous décider sur un bien précisément qui remporte tous les critères de choix. Vous ferez alors une offre d’achat qui, si elle est acceptée par le propriétaire, conduira à la signature d’un compromis et enfin de l’acte authentique qui marquera le transfert de propriété. Mais chaque étape vous engage à un certain niveau.
L’offre d’achat
- Le prix d’achat proposé en chiffre et en lettre (indiquer commission agence incluse si vous passez par une agence immobilière).
- Le type de bien sa surface déclarée, le nbre de chambres, description succincte, et surface du terrain.
- L’adresse et étage du bien, pour définir assurément le bien que vous proposez d’acheter.
- La durée de validité de cette offre (de 5 jours à 1 semaine), qui est le temps que vous octroyez au vendeur afin d’accepter ou de refuser votre offre.
- Vous écrivez votre délai de rétractation qui est généralement de 7 jours. Pendant ces 7 jours vous pouvez revenir sur votre décision sans frais.
- Vous écrivez comment vous financez cette opération, avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier ou pas.
- Si vous avez un doute, sur le montant des travaux, l’installation électrique, les servitudes, mettez-les en conditions suspensives.
- Mentionnez que si cette offre n’est pas acceptée dans les délais par le vendeur, celle-ci serait caduque.
- Si le vendeur accepte l’offre, vous dites confirmer votre accord par la signature du compromis chez un notaire.
- Si le vendeur vous fait une contre-proposition, l’offre devient caduque.
Le compromis de vente
C’est un contrat bilatéral qui engage les deux parties à mener la transaction à son terme. Le vendeur qui a accepté une offre d’achat, ou l’offre proposée au prix du mandat, ne peut plus se rétracter. L’acquéreur qui a fait une offre d’achat acceptée par le vendeur s’oblige à donner suite.
Ainsi, une fois que les deux parties ont signé le compromis de vente et se sont entendues sur le prix, l’acquéreur se retrouve dans l’obligation d’acheter le bien et le vendeur, quant à lui, ne peut se rétracter et proposer le bien à la vente à quelqu’un d’autre. La plupart du temps, l’acheteur verse 5% du montant hors frais de notaire pour réserver son logement.
Pour vous protéger en cas d’imprévu, il est possible d’y insérer des clauses suspensives pour annuler la transaction
Condition suspensive à l’obtention préalable d’un crédit immobilier
Cependant, pour en bénéficier, l’acheteur doit être en mesure de prouver la réalité des démarches entreprises auprès de 3 banques minimum ou d’un courtier en crédit immobilier.
Un délai de 60 jours est généralement accordé à l’acheteur pour obtenir son offre de prêt.
Si vous de demandez pas de crédit, vous devez mentionner dans le compromis de vente, que vous renoncez à cette clause suspensive.
Condition suspensive à la vente de votre logement pour acquérir celui-ci
Pour ne pas passer par u prêt relais, vous pouvez demander à ce que la date de la signature de l’acte de vente soit reportée jusqu’à la réussite de votre vente. Clause limitée dans le temps à 6 mois maximum et votre bien doit déjà être en vente avec un prix plancher non négociable.
Condition suspensive à l’obtention d’un permis de construire
Dans le cas d’un projet de construction, de surélévation, de changement de destination (commerce/habitation).
Clause de délai de rétraction supérieur à 10 jours
Les parties peuvent s’entendre pour prolonger le délai légal de rétractation de 10 jours. Cependant, cette clause oblige à immobiliser 10% du montant. Vous devez rédiger une clause indiquant que les deux parties renouvelleront leur intention de conclure la transaction à une date fixée à l’avance.
Droit de préemption
Le compromis de vente est souvent conclu sous la condition suspensive qu’une collectivité locale ne dispose pas d’un droit de préemption la rendant prioritaire pour acquérir le logement. Si le logement était préalablement loué en location vide, le locataire occupant dispose d’un droit de préemption et est prioritaire pour acheter le logement au prix proposé par le propriétaire-bailleur. Si le locataire a renoncé à son droit de préemption, et que le vendeur trouve preneur à un prix inférieur à celui proposé au locataire, le notaire doit notifier la vente à ce dernier. Dans ce cas, le locataire peut, s’il le souhaite, acheter le bien au prix convenu avec l’acheteur.
L’acte authentique – L’acte de vente
Lorsque vous aurez signé le compromis de vente ou la promesse de vente, vous disposerez d’environ 45 jours pour obtenir un financement auprès d’une banque. Pendant ce temps, le notaire en charge de la vente aura pour mission de rassembler toutes les informations nécessaires à la rédaction de l’acte de vente définitif. Il doit notamment vérifier que :
- Le prix de vente correspond à la valeur du bien.
- Le vendeur en est bien le propriétaire.
- La mairie ne souhaite pas exercer un droit de préemption, c’est-à-dire qu’elle ne souhaite pas acquérir le bien en priorité.
Le notaire doit s’assurer que le propriétaire a obtenu les permis de construire pour toutes les extensions du bien (piscine ou garage, par exemple), évaluer les servitudes, récolter toutes les pièces justificatives, comme les bilans énergétiques et enfin, rédiger toutes les conditions de l’acte de vente. S’il remarque la moindre anomalie à l’étude de ces diverses pièces, le notaire ne manquera pas de vous alerter et de vous conseiller.
Le montant de la transaction est à verser sur le compte du notaire
Lorsque l’acte sera fin prêt, votre notaire vous transmettra, ainsi qu’au vendeur du bien en cours d’acquisition, l’acte rédigé afin que vous puissiez en prendre connaissance avant le rendez-vous final. Cette transmission pourra se faire en main propre, par email ou par voie postale. Le notaire restera à votre écoute en cas de questions ou de remarques sur le contenu de ce document. En parallèle, il vous remettra un appel de fonds à transmettre, dans les plus brefs délais, à votre conseiller bancaire afin que ce dernier puisse programmer le virement de la somme due sur le compte de l’office notariale. L’appel de fonds dressera le détail de ces sommes, c’est-à-dire la répartition entre le solde dû au propriétaire du logement, le montant des droits d’enregistrement incluant les honoraires du notaire et les taxes qui seront reversées à l’Etat, et les honoraires de l’agence immobilière si vous êtes passé par cet intermédiaire.
La signature de l’acte authentique de vente
Lors du rendez-vous final, il vous sera également demandé de remettre au propriétaire, un chèque du prorata des charges qui vous incombent pour la période de l’année en cours durant laquelle vous serez le propriétaire du logement. Lorsque toutes ces formalités seront remplies et que vous et le vendeur aurez paraphé et signé l’intégralité des pages de l’acte de vente, vous deviendrez officiellement le nouveau propriétaire du bien.
La propriété est transférée et vous pourrez recevoir les clés.
Le DPE ou diagnostic énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre et sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE, c’est-à-dire les logements qui consomment le plus d’énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre). Il a pour objectif d’informer l’acquéreur ou le locataire sur la « valeur verte », de recommander des travaux à réaliser pour l’améliorer et d’estimer ses charges énergétiques.
Une seconde réforme s’applique depuis le 1er juillet 2021, date à laquelle le DPE a perdu son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable. Cette refonte portant sur les DPE « logement » s’inscrit dans un contexte plus large d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments, dont le DPE est l’un des outils clé (information des potentiels acquéreurs d’un bien, support des aides financières et des obligations, …).