Viager
Un investissement en viager, unique et parfois complexe
Pour diversifier votre patrimoine, pourquoi ne pas investir dans l’immobilier en passant par le viager ?
Une vente immobilière particulière où l’acheteur (le débirentier) verse une rente viagère au vendeur (le crédirentier) jusqu’à son décès. Le principe repose sur l’aléa de la durée de vie du crédirentier, … un type d’investissement unique et parfois complexe.
Déterminer les éléments de calcul.
- Le bouquet : en partant de la valeur vénale du bien, son prix marché, dégradé par l’usage, l’habitation de ce bien par le crédirentier, jusqu’à son décès. Ce calcul s’effectue selon son âge, son espérance de vie, ainsi que celle de son ou sa compagne habitant dans les lieux (tableau de l’INSEE). En effet, le bien peut être vendu en viager non occupé, ainsi le débirentier perçoit les loyers de ce bien s’il le loue.
- La rente : calculée depuis sa valeur vénale, diminuée du bouquet, divisée par le nombre d’années d’espérance de vie du créditeur (selon les tables de mortalité) , + éventuellement une rente réversible au profit d’un conjoint survivant.
Quels sont les types de viagers ?
- Viager occupé : le crédirentier continue de vivre dans le bien après la vente. La rente viagère est alors généralement plus faible que pour un viager libre.
- Viager libre : le débirentier peut occuper le bien ou le louer, dès la signature de l’acte de vente. La rente viagère est donc plus élevée que pour un viager occupé.
Décès du crédirentier : le débirentier devient plein propriétaire de bien.
Avantages :
- Pour le crédirentier, un revenu complémentaire, la rente, et un droit d’usage, il continue d’habiter sa maison ou son appartement.
- Pour le débirentier, un prix d’achat réduit du risque lié à l’espérance de vie du crédirentier. À noter que le bouquet et les rentes doivent être inférieurs à son prix de marché, surtout en viager occupé. Si décès prématuré du crédirentier, potentiel de plus value.
Précautions pour ce type d’investissement :
- Incertitude sur la durée : vous allez faire des prévisions sur une durée moyenne d’espérance de vie, comme toute moyenne celle-ci pourra être allongée comme raccourcie.
- Vous devez vous assurer de pouvoir payer la rente pendant longtemps car si défaut de paiement, la vente s’annule.
- Vous serez en charge de certains travaux du bien (toit, murs, planchers …).
