Nos méthodes
d'expertise
Un process millimétré.
Le processus d'expertise
1- Prise de contact & définition de la mission
La mission débute uniquement après :
- La validation écrite du contrat et son acceptation
- Son acceptation, par la signature des différentes parties
- La transmission des éléments nécessaires à la rédaction du rapport
Le devis précise la nature de la mission, son périmètre, les méthodes envisagées et les honoraires correspondants.
2- Collecte des documents
Les honoraires sont forfaitaires ou calculés selon la complexité de la mission.
Ils sont indépendants de la valeur estimée du bien.
Sauf mention contraire au devis :
- Un acompte de 30% est demandé à la commande
- Le solde est exigible à la remise du rapport d’expertise
- Les frais éventuels (déplacements, recherches spécifiques) sont décrits et facturé dans le contrat.
3- Visite sur site
Étape obligatoire dans la plupart des missions.
L’expert vérifie :
- Les surfaces, volumes, orientation
- Les surfaces habitables et autres : communs, caves, greniers, parking, garage …
- L’état général, qualité des prestations
- Les éléments de valorisation (vue, lumière, calme)
- Les nuisances ou défauts
- L’environnement immédiat
- La cohérence entre les documents et la réalité
La visite fournit la base objective de l’expertise.
4- Analyse du marché & recherche de références
L’expert étudie :
- Les ventes comparables récentes (bases notariales, DVF, analyses locales)
- Les biens en concurrence
- L’évolution du marché du quartier ou du secteur
- Les taux de rendement (si méthode par le revenu)
- Les projets, travaux à venir
L’expert qui connait bien le secteur aura une plus grande aptitude à évaluer le bien dans son environnement.
5- Application des méthodes d’évaluation
Selon la nature du bien et la mission, l’expert utilise une ou plusieurs méthodes :
- comparaison,
- capitalisation du revenu,
- coût de remplacement,
- bilan promoteur / DCF.
Chaque méthode est sélectionnée, justifiée, pondérée.
L’objectif : obtenir une valeur fiable, argumentée et opposable.
6- Rédaction du rapport d’expertise
Le rapport comprend :
- La description détaillée du bien
- Le contexte de la mission
- Les références de marché analysées
- Une étude de marché
- Les méthodes appliquées
- Les calculs
- Les conclusions de valeur
- Les réserves éventuelles
- Les engagements de l’expert
C’est un document structuré, complet et professionnel.
7- Remise et explication de la valeur
L’expert remet son rapport et présente ses conclusions :
- Valeur vénale
- Fourchette éventuelle
- Analyse des points forts et faibles
- Justification des écarts par rapport au marché
L’expert remet son rapport après avoir argumenté, expliqué et commenté ses résultats.
Outils & références utilisés
L’expert utilise plusieurs approches selon le type de bien, la situation, l’usage, et la finalité de l’évaluation :
Les méthodes d’évaluation
L’expert utilise en général deux méthodes parmi celles-ci:
- La comparaison : il analyse les ventes récentes de biens similaires dans le même secteur.
- La capitalisation du revenu : pour les biens locatifs, il évalue la valeur selon les loyers perçus et le rendement du marché.
- Le coût de remplacement : il estime le prix de reconstruction du bien, en tenant compte de sa vétusté.
- Le bilan promoteur ou cash-flow ou flux actualisés (DCF) : utile pour les terrains ou les projets à rentabilité future.
Chaque méthode est expliquée et pondérée dans le rapport d’expertise, afin de garantir une évaluation objective et transparente.
Transparence et impartialité
L’expertise immobilière n’a de valeur que si elle repose sur deux principes essentiels : la transparence et l’impartialité.
En tant qu’experts, nous nous engageons à :
- Fournir une analyse totalement indépendante
- Nous appuyer uniquement sur des données vérifiables
- Appliquer des méthodes reconnues et expliquées
- Justifier chacune de mes conclusions
- Ne jamais être influencé par une intention de vente ou d’achat.
Chaque rapport que nous rédigeons est clair, argumenté et compréhensible.
La transparence, c’est permettre à chacun de suivre le raisonnement, de comprendre les choix méthodologiques et d’accéder aux références utilisées.
L’impartialité, c’est garantir une valeur juste, déconnectée de toute pression ou intérêt extérieur.
Elle protège le client, sécurise la décision et renforce la fiabilité du document.